Житлово-комунальну реформу можуть «провалити» на місцях?

Менше півроку лишилося до того дня, коли відійдуть в історію ЖЕКи, а з ними – ціла епоха.
З 1-го липня вступає в дію закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прийнятий Верховною Радою 14 травня 2015 року.
Співвласники будинків одержали додаткові можливості для управління спільним майном.
Багатоповерхівкою можна буде розпоряджатися, створивши ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків), не створюючи його, з допомогою найнятого управителя.
Чи готові до цього люди, місцева влада, законодавча база?
Підвищення тарифів як стимул до змін
Реформою називають зміни, пов'язані із запровадженням нових тарифів, які зачепили фінансові інтереси більшості українців. Через значне подорожчання житлово-комунальних послуг люди вдаються до економії енергоресурсів, енергоощадних технологій, утеплення жител.
Про нагальні питання, пов’язані зі вступом у дію названого закону, говорили за «круглим столом» на тему: «Хто і як в Україні формує та реалізує житлову політику?». Для цього в столицю приїхали журналісти з кількох областей, у тому числі – з Чернігівської. Серед учасників зібрання були: керівник проекту групи Світового банку «Енергоефективність у житловому секторі України» Гжегож Гайда, заступник голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Альона Бабак, заступник голови Київської міської державної адміністрації Петро Пантелєєв, радник з правових питань проекту групи Світового банку «Eнергоефективність у житловому секторі України» Зоя Гопцій, заступник директора Департаменту-начальник управління державної експертизи Департаменту технічного регулювання енергоефективності Держенергоефективності Роман Марецький, керівник європейської ініціативи «Угода мерів-Схід» Святослав Павлюк.
«Енергоефективність у житловому секторі – дуже важлива тема, бо майже половина всіх енергоресурсів в Україні споживається в цьому секторі, і це є надмірним, – сказав Гжегож Гайда – В інших країнах Центральної Європи витрати удвічі-тричі менші. Відтак навантаження на бюджети українських домогосподарств, органів місцевого самоврядування і держави великі. Більше 20 років тому відбулася приватизація житлового фонду, будинки перейшли у приватну власність, але закони ігнорували цей факт. Зміни почалися зі вступу в дію закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
У центрі нових житлово-комунальних відносин, на переконання пана Гжегожа, має бути будинок – основний клієнт на цьому ринку: він сам повинен замовляти всі послуги з утримання і розпоряджатися своїми коштами. А співвласникам будинку належить навчитися ефективно взаємодіяти. Так живуть усі розвинені країни Європи, і українці до цього дійдуть.
Чи готова міська влада?
У тому, що з житлом потрібно щось робити, мало хто сумнівається. Але як зрушити з місця величезний заржавілий механізм? Із чого починати? Ключова роль, на думку Альони Бабак, належить органам місцевого самоврядування і самим власникам житла.
Комітет із питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства вніс на розгляд ВР «Проект закону про житлово-комунальні послуги». «Ми усвідомлюємо необхідність прийняття нового закону, його актуальність, а також те, що має бути активізована робота міністерства з підготовки тих проектів постанов Кабміну, які нам потрібні, а також органів місцевого самоврядування, щоб ми не зірвали реформу, яка розпочалася в житлово-комунальній сфері. Я думаю, що, на відміну від багатьох інших сфер, саме у сфері ЖКГ ми почали фундаментальні зміни, і тепер стоїть питання їх запровадження на місцевому рівні», – сказала Альона Бабак. На її переконання, місцева влада вже тепер повинна готуватися до передачі будинків у співвласність мешканцям. Адже це питання дуже серйозне.
По-перше, необхідно почати інвентаризацію технічної документації на всі будинки в місті, щоб дізнатися, чи вона наявна в повному обсязі. Якщо частково відсутня, то потрібно закласти в місцевий бюджет кошти для виготовлення нової. Адже з 1-го липня орган місцевого самоврядування повинен віддати ці документи новим власникам.
По-друге, загальні збори мешканців будинку, де вирішуватиметься доля спільної власності, мають фіксуватися лише в протоколах типового зразка. Його вже затверджено, а потрібен він для того, щоб ніхто не узурпував владу в будинку, щоб уникнути махінацій і «кишенькових» керівників.
По-третє, важливою є процедура списання будинків. До речі, поняття балансоутримування скасоване. «Зараз Міністерство регіонального розвитку напрацьовує постанову по списанню будинків з балансів комунальних ЖЕКів. Цей документ майже готовий, він пройшов погодження Кабміну, має бути декілька доопрацювань», – поінформувала нардеп.
По-четверте, виділення прибудинкової території – також не з простих завдань. Уперше в історії країни земля при будинку називається співвласністю власників будинку (спільною сумісною власністю). Є проблеми з технічною документацією на прибудинкову територію. Але її також рішеннями місцевих рад треба буде передати співвласникам будинку. «Ніхто не заважає провести інвентаризацію документації на прибудинкову територію, – вважає Альона Бабак. – Якщо підняти інформацію ЖЕКів, БТІ, архіви відомств, які будували житло, то знайдуться будинки, по яких уже можна визначити межі земельної ділянки. Це необхідно робити зараз, не чекаючи постанови Кабміну».
Стосовно капітального ремонту: відповідно до закону, ЖЕКи весь час були зобов’язані двічі на рік проводити огляди будинків для визначення їх технічного стану і документування даних. Тому органи місцевого самоврядування могли б скористатися цією інформацією для створення програми з підтримки житла. Міська влада також могла б співфінансувати ремонт будинків, які будуть передаватися людям. За законом, колишній власник має право брати участь у першому капремонті після приватизації («Про приватизацію державного житлового фонду» 1992 рік).
Для підготовки до реального реформування ЖКГ потрібні бажання місцевих владців і воля власників житла. «Міській раді ніхто не забороняє вже зараз прийняти програму з будь-якими фінансовими умовами капітального ремонту будинків. Приміром, спрямовану на енергоефективність. Адже тримати в порядку житло і споживати для цього менше ресурсів – це спільний обов’язок місцевої влади і власників», – резюмувала Альона Бабак.
Чернігівців мало цікавить своя власність
Такий висновок можна зробити не лише із стану під’їздів, ліфтів і балконів. Є інші підстави для песимізму. Одна з них – байдужість власників кооперативних квартир до своїх будинків.
У Чернігові 125 багатоповерхівок, збудованих у радянський час повністю за кошти людей, без жодної державної копійки. Фактично – це давні аналоги сучасних ОСББ. Кожен кооперативний будинок (він же житлово-будівельний кооператив, ЖБК) весь час мав і нині має право на самоуправління. Тобто – на отримання статусу юридичної особи, розрахунковий рахунок у банку, обрання на загальних зборах уповноваженого представника (голову), розпоряджання своїми коштами.
Натомість поінформовані джерела кажуть, ніби у третині кооперативних будинків роками не проводяться збори і відсутні представники, ще однією третиною управляють люди, яких співвласники нерухомого майна не обирали на загальних зборах, і ніби трапляються «керівники», які взагалі не є членами ЖБК (що заборонено законодавством України). Виходить, лише у третині зі 125 будинків є уповноважені, які дбають про майно співвласників?
Напевно, через це у так званому кооперативному ЖЕКу (справжня назва – Об’єднання житлово-будівельних кооперативів, ОЖБК) роками тліють конфлікти: то кудись утече бухгалтерка з тисячами людських коштів, то якісь люди виганяють із приміщення керівника, то голова правління ОЖБК за щось судиться зі своїм колегою – керуючим ОЖБК. Про капітальний ремонт кооперативних будинків (які з’явилися в Чернігові понад 50 років тому!) всі «забули» і навіть викреслили зі статуту ОЖБК, що є порушенням вимог законодавства.
До речі, за утримання будинків і невиділених прибудинкових територій власники кооперативного житла щороку сплачують в ОЖБК понад 8,5 мільйонів гривень.
Наразі в міському відділі поліції розслідуються два кримінальні провадження за статтями про підроблення документів керівництвом ОЖБК. У матеріалах цих справ багато цікавих документів: про те, що спільна сумісна власність засновників ОЖБК (понад 100 будинків-ЖБК) чомусь зареєстрована як приватна; про те, що кудись поділися розрахункові рахунки кожного з кооперативних будинків. Крім того, не з’ясовано, хто ж саме ініціював створення ОЖБК, якщо загальні збори уповноважених представників будинків такого рішення ніколи не приймали.
Очевидно, що зі вступом у дію 1-го липня закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відкриється ще чимало цікавого. Відтак кількість кримінальних проваджень зросте.
P.S. Отож побоювання авторитетних учасників «круглого столу», що реформа ЖКГ може бути «провалена» на місцях – не зовсім безпідставні.