Нерухомість дрімає

Своїми міркуваннями ділиться сьогодні з читачами голова Чернігівського міського відділення Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Олександр Кузьмич.

Влітку виграє покупець

- З часів економічного спаду 2008 сильних коливань цін на ринку нерухомості Чернігова не спостерігалося. Зараз ціни впали в середньому на 5%, але це швидше пов'язано з порою року: літо - сезон відпусток. Всі, у кого є гроші і хто може дозволити собі купити нерухомість, виїжджають відпочивати. А ті, кому треба терміново продати квартиру, торгуються і продають житло дешевше. Тому у вигідному становищі знаходяться покупці.

Купити квартиру на вторинному ринку може виявитися дешевше, ніж подібну в новобудові. З власником можна сторгуватися. Будівельна компанія працювати собі в збиток не може, тому вартість житла зменшувати не стане. Правда, наші будівельники встановлюють адекватні ціни на квартири, і за вартістю часто нове житло і «старе» сильно не відрізняється.

80% операцій з нерухомістю – обмін житла

У 2006-2007 рр.. площа однокімнатної квартири була така ж, як сьогодні двокімнатної, тоді так було прийнято. У новобудовах на Кругу та на Коцюбинського великі однокімнатні та двокімнатні (104 м2) квартири. Зараз їх важко реалізувати - люди навчилися рахувати. Економічна криза внесла свої корективи. Навіщо молодій сім'ї однокімнатне житло площею 70 м2? Краще вони куплять квартиру з 2 кімнат тій же площі.

Характер операцій теж змінився. 80% операцій з нерухомістю - обмін житла. Люди покращують свої житлові умови - продають 1-кімнатні квартири і купують «двушки», «змінюють» таким же чином житло з 2-ма кімнатами на трикімнатні апартаменти. Якщо раніше різниця в ціні, залежно від кількості кімнат була істотною, то зараз вона складає 5-7 тис. Доларів. І брати грошовий кредит на покупку квартири, чого так бояться чернігівці, не доведеться. У наш час купують ті, у кого є вільні гроші, наприклад, на депозиті.

Заяви політиків впливають на ціну квартир

На динаміку ринку впливає багато чого. Зазвичай ситуація розвивається так: у зв'язку з черговою економічною нестабільністю в країні люди вирішили притримати гроші і нікуди їх не витрачати. Дочекавшись певного затишшя, просто стануть вичікувати або, боячись знецінення накопичених заощаджень, почнуть вкладати гроші в нерухомість. Попит на квартири зростає - ціни на них теж підвищуються. Дороге житло перестає цікавити більшість покупців, і продавці змушені знижувати його вартість, щоб оживити купівельну спроможність. Люди знову починають купувати квартири, і ланцюжок подій повторюється.

Крім того, ринок нерухомості первинного і вторинного фонду взаємопов'язані - останнім часом забудовники змушені піднімати вартість 1 кв. м у зв'язку з подорожчанням будматеріалів, яке в свою чергу відбулося після зростання цін на енергоносії. Стали продавати дорожче і власники. Істотно на коливання вартості квартир впливає динаміка курсу долара - український ринок житла прив'язаний до цієї валюти.

Після історії з обманом інвесторів «Еліта-центру» в Києві, покупців нових квартир у Чернігові стало менше. Багато хто став цікавитися пропозиціями на вторинному ринку житла. Виборчі кампанії не впливають на розвиток ринку. А гучні заяви політиків про те, що настане грандіозний обвал цін на житло, насправді призводять до спаду.

«Доступне житло» поки не дуже доступне

Нещодавно уряд запровадив програму «Доступне житло». З одного боку, це плюс – будь-яуі іпотечні програми пожвавлюють ринок. Незважаючи на те, що в цьому проекті беруть участь тільки певні будинки й ціни на квартири в них строго визначені.

Але далеко не всі можуть дозволити собі брати участь в урядовій програмі. Офіційні зарплати у чернігівців невеликі і не дотягують до необхідного рівня. Не все до кінця вірять в те, що держава дійсно буде справно компенсувати 13% кредиту.

Можливо, якщо зроблять так, щоб людина могла укласти кредитний договір з банком під 3% річних, а відсотки, що залишилися держава платила безпосередньо банку, люди жвавіше відгукнуться на участь в «Доступне житло». Ми розповідаємо про цю програму своїм клієнтам. Асоціація фахівців з нерухомості тісно співпрацює з «Укргазбанком», який бере участь в програмі. Вже кілька людей, проконсультувавшись у нас, зацікавилися умовами пільгового придбання житла та подали заяви до Фонду молодіжного житлобуду.

Кількість угод зменшилася в 8 РАЗІВ!

Не можна сказати, що ринок нерухомості в Чернігові помер. Він працює, просто не так інтенсивно. Квартири продаються, і нові, і вже обжиті. Просто якщо до кризи в нас було 16 угод щомісяця в одного агента, то зараз їх 2-3 на місяць. Що дійсно дуже слабо продається, так це комерційна нерухомість. Після економічного спаду підприємці або скорочують офісні та виробничі площі, або намагаються утримати те, що є, не набуваючи нову нерухомість.

Ціни «забуксували»

Робити якісь прогнози складно. Тим більше в нашій країні. Скажу так - передумов для істотного зростання цін на житло немає. Як і для їх зменшення. Фахівці говорять, що сектор нерухомості зараз на дні, тобто далі йому падати нікуди. А там життя покаже.

1-кімнатна квартира б / у обійдеться у 20-23 тис. дол, поліпшеного планування -23-28 тис. «Двушку» можна придбати за 25-30 тис. дол, «покращену» - за 31-40 тис. Житло з 3 кімнатами продається за 28-32 тис. дол, поліпшеного планування - за 36-43 тис. дол. При визначенні ціни нерухомості на вторинному ринку не стільки важливий район розташування житла, скільки стан квартири, наявність хорошого двору і т. д .

А з новобудовами ситуація інша: в центрі зводяться будинки еліт-класу, на околицях (район Масани, вулиці Бєлова та Єськова) - житло подешевше. Нова 1-кімнатна квартира економ-класу, 40-45 м2, в середньому коштує 190 тис. грн., Двокімнатна (53 - 72 м2) - 250 тис. грн. Елітне житло, наприклад, в центрі, в районі вулиці Зеленої, обійдеться майже в 2 рази дорожче.

Різниця в ціні між новим і «беушні» житлом становить, в середньому, близько 2 тис. дол.